Просторове моделювання вартості житлової нерухомості на основі комплексного врахування соціально-економічних чинників

Abstract

The relevance of the study is driven by the need to improve approaches to modeling residential real estate value in wartime conditions, when, along with traditional socio-economic factors, spatial characteristics of the territory and the consequences of military actions become significantly important. The subject of the study is the spatial patterns of value formation for one-room apartments in the secondary market within the vernacular districts of the Saltivka residential area in Kharkiv. The purpose of the article is to substantiate a spatial approach to modeling residential real estate value, according to which pricing is considered a result of the combined impact of several socio-economic factors, rather than a single dominant factor. To achieve this goal, a list of factors characterizing the studied territory was determined, the exclusion of parameters whose impact within the residential area is practically homogeneous from quantitative analysis was justified, a correlation analysis of the impact of individual factors on housing value was performed, and a complex multiple regression model was built. The methodological basis of the study includes methods of spatial, correlation, and regression analysis, statistical comparison of groups, and data generalization within vernacular districts. Vernacular districts were chosen as the spatial unit of the study, since they most fully reflect the boundaries of local residential areas formed by residents. The analysis was performed for one-room apartments in the secondary market as the most representative segment of residential real estate. Within 32 vernacular districts, the impact of transport accessibility, provision of social infrastructure, and the share of the territory damaged as a result of hostilities was analyzed. It was established that each of the studied factors separately explains no more than 6% of the variation in housing value, while the complex multiple regression model explains 10.8% of the variation, which is approximately twice as much as the strongest individual factor. The obtained results are consistent with the hypothesis about the multifactorial nature of pricing and indicate that the simultaneous consideration of several spatially differentiated factors provides a better description of housing value than analyzing each of them separately. The scientific novelty of the study lies in the use of vernacular districts as a spatial unit of analysis and the substantiation of an approach to modeling housing value based on the cumulative consideration of spatial factors within a typical residential area. The practical significance of the obtained results lies in the possibility of using the proposed approach to improve models of mass appraisal of residential real estate, support management decisions in the field of post-war urban reconstruction, and spatial planning.Актуальність дослідження зумовлена необхідністю вдосконалення підходів до моделювання вартості житлової нерухомості в умовах воєнного часу, коли поряд із традиційними соціально-економічними чинниками суттєвого значення набувають просторові характеристики території та наслідки бойових дій. Предметом дослідження є просторові закономірності формування вартості однокімнатних квартир вторинного ринку в межах вернакулярних районів Салтівського житлового масиву міста Харкова. Метою статті є обґрунтування просторового підходу до моделювання вартості житлової нерухомості, згідно з яким ціноутворення розглядається як результат сукупного впливу кількох соціально-економічних чинників, а не одного домінантного фактора. Для досягнення поставленої мети визначено перелік чинників, що характеризують досліджувану територію, обґрунтовано виключення з кількісного аналізу параметрів, вплив яких у межах житлового масиву є практично однорідним, виконано кореляційний аналіз впливу окремих чинників на вартість житла та побудовано комплексну модель множинної регресії. Методичну основу дослідження становлять методи просторового аналізу, кореляційного та регресійного аналізу, статистичного порівняння груп і узагальнення даних у межах вернакулярних районів. Просторовою одиницею дослідження обрано вернакулярні райони, оскільки саме вони найбільш повно відображають сформовані мешканцями межі локальних житлових територій. Аналіз виконано для однокімнатних квартир вторинного ринку як найбільш репрезентативного сегмента житлової нерухомості. У межах 32 вернакулярних районів проаналізовано вплив транспортної доступності, забезпеченості соціальною інфраструктурою та частки території, пошкодженої внаслідок бойових дій. Встановлено, що кожен із досліджених чинників окремо пояснює не більше 6 % варіації вартості житла, тоді як комплексна модель множинної регресії пояснює 10,8 % варіації, тобто приблизно удвічі більше, ніж найсильніший окремий чинник. Отримані результати узгоджуються з гіпотезою про мультифакторний характер ціноутворення та свідчать, що одночасне врахування кількох просторово диференційованих чинників забезпечує кращий опис вартості житла, ніж аналіз кожного з них окремо. Наукова новизна дослідження полягає у використанні вернакулярних районів як просторової одиниці аналізу та обґрунтуванні підходу до моделювання вартості житла на основі сукупного врахування просторових чинників у межах типового житлового масиву. Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості використання запропонованого підходу для вдосконалення моделей масової оцінки житлової нерухомості, підтримки управлінських рішень у сфері післявоєнного відновлення міст та просторового планування.