Доброчесність у професійній діяльності оцінювачів майна при визначенні вартості об`єктів дохідним методом

Abstract

У статті проведено пошуки визначення поняття «доброчесність в сфері оцінки майна» в іноземних та українських економічних словниках. У зв’язку з цим, встановлено актуальність дослідження та визначено принципи доброчесності в сфері оцінки майна в Україні в умовах економіки військового стану. Відображено погляд українських вчених, щодо рівних умов суб’єктів вільного ринку в правовому розумінні. Обґрунтовано, що будь-яка угода може бути здійснена лише при наявності згоди обох (юридично рівних між собою) сторін про вартість об’єкта угоди. Таким чином, питання доброчесності щодо визначення ринкової вартості майна та написання звіту про вартість майна, що пропонується на вільному ринку, набуває актуальності як для потенційних продавців, так і для потенційних покупців. В цих умовах виникає нагальна потреба в доброчесних послугах професійного оцінювача. Адже існують оцінювачі, які погоджуються за винагороду сприяти некоректному визначенню ринкової вартості майна, що також обґрунтовує вибір даного напрямку дослідження. Особливу увагу приділено аналізу методів оцінки та дохідного підходу зокрема як ключового інструменту процесу оцінки рухомого та нерухомого майна. Запропоновано удосконалення методичного підходу до оцінки майна, пов’язаного із розрахунком від доходу оренди на умовному прикладі. Обґрунтовано, що в процесі розрахунку ринкової вартості майна може існувати конфлікт при визначенні порогових значень об’єкту. Оцінювач має визначити вартість майна згідно існуючих методик та вимог, не зважаючи на побажання продавця та покупця. Дохідний підхід, зокрема, передбачає оцінку вартості, виходячи з можливостей об’єкту приносити дохід. При цьому, оцінювач повинен доброчесно прогнозувати коректні майбутні доходи щодо розрахунків капіталізації та дисконтування грошових потоків навіть в умовах ситуації ризику (військового стану). У висновках підкреслюється, що правильно вибраний підхід щодо визначення ринкової вартості нерухомого та рухомого майна дозволяє коректно визначити справедливу вартість. Важливо, при цьому, вдало обґрунтувати вибір методу оцінки згідно існуючих стандартів оцінки та загальноприйнятих методик.