Параметри ринку нерухомості як середовища підприємницької діяльності

Abstract

Одним із ключових секторів ринкової економіки є ринок нерухомості. Це пов’язано із тим, що житло є основною потребою людини та важливим аспектом її життєдіяльності, а також процеси на ринку житлової нерухомості мають вагоме значення для економічного розвитку країни загалом. Визначено, що ринок нерухомого майна є економічним явищем, що виникає з унікальних властивостей нерухомості як особливого блага. Розгляд нерухомості як соціально-економічного явища, а також виокремлення її родових ознак дає змогу визначити ринок нерухомості як систему взаємин між продавцями і покупцями, діючу на основі цінового механізму та враховуючу соціальне значення, правовий режим володіння, природні властивості та родові характеристики нерухомості. Розглянуто різні аспекти ринку нерухомості, з’ясовано його функції та визначено суб’єктну структуру. Виділено та описано основні фактори, які впливають на процес формування цін на нерухомість. Загалом ці фактори умовно розділено на три групи або рівні: глобальні, місцеві та характеристики конкретного об’єкта. Розгляд кожної з цих груп дозволило отримати більш повний образ впливу різноманітних чинників на динаміку ціноутворення на ринку нерухомості. Також досить нестабільною є ситуація на ринку нерухомості в Україні під час війни і змінюється в залежності від багатьох факторів. Проаналізовано, що нерухомість втрачає вартість у зонах прямого воєнного конфлікту через руйнування, небезпеку для життя та зниження привабливості цих територій для життя. Додатково воєнні дії призводять до відкладення інвестицій в будівництво нових об’єктів нерухомості та розвитку відповідних інфраструктурних проектів. Дослідження виявило проблему забезпечення громадян житлом в Україні через значну різницю вартості нерухомості порівняно з доходами населення, що не дозволяє більшості українців придбати власне житло. Пропозиція перевищує платоспроможний попит, а ціни не відповідають цій ситуації, свідчачи про недосконалість ринкового механізму, на вирішення якого повинна звертати увагу держава. Авторами розроблена модель взаємозв’язку ціни за 1 квадратний метр нерухомості на первинному ринку м. Києва. У цю модель включені фактори обсягів прийняття в експлуатацію квадратних метрів у м. Києві, рівня інфляції, валового регіонального продукту на душу населення, облікової ставки Національного банку України та індексу споживчих настроїв.